Schon in den letzten Jahren wurde deutlich, dass die Wohn- und Mietsituation in Frankfurt für viele Menschen zunehmend desolat wurde.
Durch den Zustrom von Studierenden wegen G8 und Aussetzung der Wehrpflicht spitzt sie sich noch mehr zu. Schon jetzt geht das städtische Wohnungsamt von einer Unterversorgung mit Wohnungen in allen „Preissegmenten“ aus, die sich angesichts der prognostizierten Bevölkerungszunahme (+ 42.000 Personen bis 2020; WMB; S. 50) künftig noch verschärfen wird, da erwartet wird, dass die Investor_innen beim Wohnungsneubau Eigentumswohnungen oder komfortablere, d.h. teurere Mietwohnungen bevorzugen werden, während die eigenen finanziellen Spielräume der Kommune auch in Zukunft als begrenzt gelten.
Mit einer „Wohnungsversorgungsquote“ von 95% (Verhältnis von Wohnungen zu Haushalten) schneidet Frankfurt im Vergleich zu anderen Großstädten schlecht ab, die Wohnfläche je Person ist in Frankfurt geringer als in anderen westdeutschen Großstädten, die Versorgung mit preisgünstigem Wohnraum ist besonders unzureichend, nach München hat Frankfurt das höchste Mietniveau (alle angaben aus den wohnungspolitischen Leitlinien der Stadt Frankfurt/Main von 2005, Fassung 12/2008). Trotz alledem wurde 2006 von der hessischen Landesregierung sowohl das Zweckentfremdungsverbot als auch die 10 jährige Kündigungssperrfrist für Eigentümer_innen und Vermieter_innen aufgehoben. Nach dem Zweckentfremdungsverbot konnte es Vermieter_innen untersagt werden, Wohnraum durch Umwidmung zu einer anderen Nutzung zu vermieten. Er/Sie konnte auch verpflichtet werden, leerstehenden Wohnraum wieder zu vermieten. Der Zweck dieser Richtlinie bestand darin, in Regionen mit Wohnungsnot Vermieter_innen dazu zu verpflichten, ihre Wohnungen zur Abmilderung der Wohnungsknappheit auf dem Wohnungsmarkt anzubieten. (Art. 6 MietRVerbessG)
Die Stadt Frankfurt hat einige Programme aufgelegt, die auf die Schaffung „preiswerten“ Wohnraums für ärmere Bevölkerungsgruppen und mittlerer Einkommensgruppen zielt. U.a. sollen im Bereich des sozialen Wohnungsbaus Neuförderungen und Ankauf von Belegrechten nach Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) „das weitere Abschmelzen der Sozialwohnungsbestände auffangen“ (WPL, S.10). Daneben gibt es Förderprogramme für Eigentums- und Mietwohnungen für Personenkreise, die über den engen Einkommensgrenzen des WoFG liegen. Auch bemüht sich die Stadt mit ihrer Wohnungsbaugesellschaft AGB Holding der Tendenz zu steigende Mieten in gewissem Maße gegenzusteuern, indem sie teilweise darauf verzichtet, die laut Mietspiegel möglichen Erhöhungen zu realisieren. Es ist jedoch äußerst fraglich, ob diese Maßnahmen wesentliche Effekte haben werden, da der anhaltende, von der Stadt geförderte Zuzug gut verdienender Schichten des (Finanz-)Dienstleistungsgewerbes weiterhin Druck in Richtung Mieterhöhungen und Umwandlungen in „frei finanzierten Wohnungsbau“ ausübt und jetzt schon „Haushalte mit mittlerem bis geringem Einkommen“ zum Umzug ins Umland veranlasst. (WPL, S.8).
Auch die Bestrebungen der Stadt, leerstehende Büroräume in Wohnraum umzuwandeln (diese belaufen sich auf fast 2 Mio. quadratmeter, rechnerisch die Fläche von fast 27000 Wohnungen zu 75 qm – dpa, 7.Sept. 2011) treffen bislang auf begrenztes Interesse der Eigentümer_innen oder führen zu Umwandlungen in kaum bezahlbare Wohnungen. Beim Bürogebäude in der Lyoner Straße (Niederrat) laut dpa zu einem Quadratmeterpreis von 13,80 Euro. Es wird von einem Durchschnittspreis zwischen 7 und 10 Euro/qm ausgegangen. (WMB S. 38)
Die stadt- und wohnungspolitischen Rahmenbedingungen, in die die Wohnungsversorgung eingespannt ist, sollen am Beispiel der Entwicklung im sozialen Wohnungsbau und der Verdrängungsprozesse im „freien“ Wohnungsmarkt durch Gentrifizierung skizziert werden:
Verknappung preisgünstigen Wohnraums durch Rückgang des Sozialen Wohnungsbaus
Ursprünglich sollte nach dem zweiten Weltkrieg mit der öffentlichen Förderung des Mietwohnungs- und Eigenheimbaus (I. und II. WobauG) Wohnraum für „breite Schichten des Volkes“ zu subventionierten Preisen, d.h. Mietwohnungen zur sog. Kostenmiete1 zur Verfügung gestellt werden. Die Berechtigung zum Bezug einer Sozialwohnung war an eine Einkommensgrenze gebunden, die sich an der Sozialversicherungspflichtgrenze der Angestellten orientierte und somit auch mittlere Einkommensbezieher_innen einschloss. Bis in die 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts wurden in der BRD über 4 Mio. Sozialwohnungen gebaut.
Seit den 80er Jahren werden Entwicklungen vorangetrieben, die den Bemühungen um ausreichende Wohnungsversorgung entgegenwirken: zunehmender Rückzug des Bundes aus der öffentlichen Wohnungsbauförderung, Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit (d.h. der steuerlichen Begünstigung von gemeinnützigen Wohnungsunternehmen, die dafür im Gegenzug auch >frei finanzierte< Wohnungen zu sog. Kostenmieten anzubieten hatten), Privatisierung öffentlicher Wohnungsbestände, Übergang von der Objekt- zur Subjektförderung2, Umwandlung von städtischen Miet- in Eigentumswohnungen, Lockerung des Mieterschutzes usw. (vgl. Becker, Brede)
Da die Mietpreis- und Belegungsbindung von Sozialwohnungen zeitlich begrenzt ist, fielen im Laufe der Jahre immer mehr Sozialwohnungen aus der Sozialbindung, d.h. sie landeten auf dem freien Miet- und Immobilienmarkt, während gleichzeitig die Bestände nicht durch entsprechende Neuförderungen aufgefüllt wurden. So ist die Zahl der Sozialwohnungen im Mietwohnungssektor bundesweit allein zwischen 1978 und 1993 von. 4,1 Mio auf 2,7 Mio zurückgegangen (DIW – GWS). Dieser Trend hat sich seitdem fortgesetzt.
Auch in Frankfurt schrumpfte die Zahl der Sozialwohnungen und geht weiter zurück. Hatte die Stadt im Jahr 2000 noch bei rd. 40000 Wohnungen ein Belegrecht, so waren es 2009 nur noch 31000, also etwa 1/4 weniger. (Wohnungsmarktbericht 2010, S. 44 ff.) Der Wohnungsmarktbericht stellt fest: „Schon jetzt lebt ein erheblicher Anteil der grundsätzlich für öffentlich geförderte Wohnungen berechtigten Haushalte in freifinanzierten Wohnungen und kann auch wegen der stark abgesunkenen Anzahl der Sozialwohnungen nicht versorgt werden.“ (Wohnnungsmarktbericht, S. 53) Das Wohnungsamt schätzt, dass der Bestand bis 2030 um weitere 7400 Wohnungen abnehmen wird (ohne Berücksichtigung von neu hinzukommenden Wohnungen durch Neubau oder Kauf von Belegrechten) (ebd.)
Er schlussfolgert daher: „Die zunehmende Wohnraummodernisierung und die – wenn auch inzwischen verlangsamte – Reduzierung des Sozialwohnungsbestandes durch Auslauf der Preis- und Belegungsbindungen führen daher zu einer weiteren Verknappung an preisgünstigem Wohnraum.“
Dabei tauchen in den Wohnungsbedarfsprognosen viele Berechtigte nicht auf, sei es weil sie wegen der restriktiven Praktiken der Jobcenter (im Bezug auf Umzugswüsche ebenso wie auf Neuanträge WMB, S. 41f.) oder wegen der Umzugskosten oder der befürchteten höheren Mieten vor einem Umzug aus unzureichenden in bessere Wohnverhältnisse zurückschrecken. (ebd.) ( Die Zahl der registrierten Wohnungssuchenden in Frankfurt schwankt in den letzten 6 Jahren zwischen 6500 und knapp 9000).
Der Rückgang der Sozialwohnungsbestände hat in Verbindung mit der wachsenden Armut der steigenden Zunahme von Bezieher_innen von Transfereinkommen (früher vor allem Sozialhilfe, ab 2005 ALG II, Sozialgeld, Grundsicherung im Alter) auch dazu geführt, dass sich die Tendenz zur Bildung von Armutsghettos erhöht hat, weil die meist in Neubaugebieten der 50er bis 70er Jahre liegenden Sozialwohnungen zunehmend denen vorbehalten werden mussten, die die geringsten Chancen auf dem Wohnungsmarkt hatten (Alisch/Dangschat; Krings-Heckemeier).
Außerdem wurde mit dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) von 2001 der Kreis der Berechtigten durch Einengung des Bedarfsbegriffs auf stärker Bedürftige eingeschränkt. Dadurch wird auch die Chance der wachsenden Zahl prekär Beschäftigter bei der Konkurrenz auf dem freien Wohnungsmarkt erfolgreich zu sein erheblich verschlechtert.
Auch in Frankfurt sind die oben erwähnten Konzentrationsprozesse zu beobachten. Der Wohnungsmarktbericht stellt fest: „Die soziale Segregation nimmt (…) weiter zu. Empfänger von Leistungen nach SGB II wohnen verstärkt in Gebieten mit überdurchschnittlichem Bestand an Sozialwohnungen.“ (S.8) Beispielsweise konzentrieren sich Empfänger_innen von „bedarfsorientierten“ sozialen Leistungen in Gebieten wie Goldstein West, Niederursel West/Nordweststadt, Unterliederbach.
Verdrängung günstigen Wohnraums durch „Aufwertungsprozesse“ (Gentrification)
Während in den 50er und 60er Jahren des vorigen Jahrhunderts die Verdrängung von Teilen der Bevölkerung aus innerstädtischen Gebieten typischerweise im Zuge großflächiger Abrissmaßnahmen („Flächensanierung“) zugunsten der Ansiedlung von zentralen Dienstleistungen (Versicherungen, Konzernzentralen, Banken, Kaufhäusern und darauf bezogener Verkehrsinfrastruktur) sich vollzog, wobei die Bewohnerschaft zum großen Teil in den Neubausiedlungen am Stadtrand unterkam, kommt es ab den 70er/80er Jahren zu veränderten Mustern des Stadtumbaus, gekennzeichnet durch eine Rückbesinnung von bürgerlichen Schichten und Stadtplanern auf urbane Werte und eine Neuorientierung der Planung an der Erhaltung und Modernisierung der innerstädtischen Wohnviertel.
Diese Umorientierung ist eine wesentliche Voraussetzung der in den 80er Jahren verstärkt einsetzenden Gentrifizierungsprozesse, die jedoch in dem zu beobachtenden Ausmaße nicht denkbar wären ohne die gleichzeitig enorm wachsende Einkommens- und Vermögensungleichheit, die den Gutverdienenden in immer größerem Umfang den Bezug luxussanierter Wohnungen ermöglicht und gleichzeitig die Position der Ärmeren am Wohnungsmarkt immer mehr schwächt.
Als Gentrifizierung im weiteren Sinn können alle Prozesse des sozialen und physischen „Upgrading“ von städtischen Wohngebieten bezeichnet werden, bei denen mehr oder weniger große Teile der ansässigen Bevölkerung durch Umwandlung oder Verteuerung des Wohnraums (bei gleichzeitigem Wegfall preiswerter Dienstleistungen und Geschäfte) verdrängt und durch einkommensstarke, meist jüngere und ledige angehörige freier Berufe und gehobene Angestellte ersetzt werden. Diese „Gentrifier“ suchen arbeitsplatznahe innerstädtische Wohnungen mit wohnungsnahen Kultur-, Unterhaltungs- und Serviceangeboten. (künftig dürfte sich die soziale und Altersstruktur der Gentrifier allerdings wohl ändern)
Frankfurt scheint als internationaler Finanzplatz für Gentrifizierungsprozesse besonders prädestiniert. Es sieht sich selbst als „Global City“, die in der Stadtentwicklungspolitik sich nicht auf „die örtliche Dimension der Daseinsvorsorge für die eigene Bevölkerung“ beschränken darf (Stadtplanungsamt: Stichwort Stadtentwicklung), sondern Standortpolitik im Rahmen einer internationalen Konkurrenz und Infrastrukturpolitik zu betreiben hat. Dabei geht es nicht nur um die Bereitstellung von Büros, Kommunikations- und Verkehrsinfrastruktur, sondern auch um „weiche Standortfaktoren“ wie Wohnen, Kultur, Erholung und „gehobener“ Konsum von Waren und Dienstleistungen.
„Soziale Verdrängungsprozesse gehören zu den weitreichenden Folgen der Funktion einer Stadt als globales Finanzdienstleistungszentrum. Einerseits kommt dem Bürobau eine besondere Bedeutung zu (…) und andererseits gibt es in den Dienstleistungsbranchen eine große Zahl junger gut verdienender Angestellter, die innerstädtische Quartiere als Wohnort bevorzugen. Durch die damit verbundenen Mietsteigerungen und durch den Bau von Bürokomplexen und Luxuswohnungen in innenstadtnahen Lagen sind in den Global Cities Gentrification-Prozesse von bisher ungekanntem Ausmaß zu verzeichnen.“ (Häußermann, Roost 1998, S. 87)
In Frankfurt sind solche Aufwertungs- und Verdrängungsprozesse derzeit besonders gut im Ostend zu beobachten. Immobilienbesitzer_innen haben sich vorausschauend auf die durch die EZB-Ansiedlung zu erwartenden Umstrukturierungen eingestellt mit der Folge, dass das ehemalige Arbeiterviertel inzwischen zur – nach dem Westend – zweitteuersten Lage für Eigentums- und Mietwohnungen wurde und gemäß Frankfurter Mietspiegel 2010 die Vergleichsmiete um 0,65 Euro/qm steigt. (Seit 2009 eine Steigerung um rund 11%) Infolgedessen ist die Verdrängung der angestammten Bewohner des Viertels „in vollem Gange“ (X. Lutz, Geschäftsführer des Vereins „Mieter helfen Mietern“ FR). Längst auch mussten viele preiswerte Läden und Dienstleistungen im Ostend Ketten, Hotels oder Eigentumswohnungen weichen.
Ähnliche Prozesse vollziehen sich auch in anderen Stadtteilen. Nach Inkrafttreten des neuen Mietpreisspiegels ist besonders Bockenheim zu einem Schwerpunkt für Mieterhöhungen geworden. „Dort gibt es neuerdings einen Zuschlag wegen guter Lage von 1,24 Euro pro Quadratmeter“, der auch von Vermieter_inne3n schlichter Wohnungen mit Mängeln bei Heizung und Sanitäreinrichtungen „mitgenommen“ wird („Erste Welle der Mieterhöhung“, in: FRonline 4.9. 2011). Es liegt nahe, dass die Mietsteigerungen in Bockenheim, die sich im Mietspiegel niedergeschlagen haben, Vorboten einer Gentrifizierung sind, die von der geplanten Umwandlung des Stadtteils („Kulturcampus“) mit induziert wird.
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Alisch, M. und Dangschat, J.S.: Armut und soziale Integration. Strategien sozialer Stadtentwicklung und lokaler Nachhaltigkeit. Opladen 1998
Becker, Ruth: Subventionen für den Wohnungssektor, in: Prigge/Kaib: Sozialer Wohnungsbau im internationalen Vergleich, Frankfurt Main 1988, S. 94 – 122
Brede, Helmut: Thesen zum Verhältnis von wohnungspolitischen und gesellschaftlichen Entwicklungstendenzen, in: Prigge/Kaib: Sozialer Wohnungsbau im internationalen Vergleich, Frankfurt Main 1988, S. 20 – 24
Häußermann, H./Roost, F.: Globalisierung, Global City, in: Hartmut Häußermann (Hg.): Großstadt. Soziologische Stichworte, Opladen 1998, S.79-91
Stadt Frankfurt am Main, Amt für Wohnungswesen: Mietspiegel 2010, Frankfurt/Main 2011
Stadt Frankfurt am Main, Amt für Wohnungswesen: Wohnungsmarktbericht 2010 (WMB, Frankfurt am Main 2011)
Stadt Frankfurt am Main: Wohnungspolitische Leitlinien, Frankfurt/Main 205/208
Ulbrich, Rudi: Wohnungsversorgung, in: Hartmut Häußermann (Hg.): Großstadt. Soziologische Stichworte, Opladen 1998, S. 288 – 310